Comprar vivienda en Andorra puede ser muy ágil si sigues un orden claro, entiendes los costes reales y validas cada inmueble con una due diligence seria. En esta guía te explico el proceso completo, con checklist, plazos orientativos y los enlaces para que avances sin tropiezos.
1) Define objetivo, presupuesto y zona
Empieza por el para qué: vivienda habitual, segunda residencia o inversión para alquilar. Ese objetivo determina el barrio, el tipo de inmueble y el nivel de reforma aceptable.
Presupuesto total: precio + gastos de compra + posible mejora inicial + colchón.
Zonas y servicios: valora colegios, accesos, aparcamiento, ruido, orientación y tiempo de trayectos.
Recursos útiles:
Tip: deja un 8–12% adicional sobre el precio para gastos de compra y ajuste de mobiliario o mejoras menores.
2) Búsqueda a medida y shortlist comparables
No acumules enlaces: crea una shortlist razonada (3–6 inmuebles) con criterios homogéneos: m² útiles, eficiencia, ascensor, parking, estado, comunidad y vistas. Evita comparar pisos “manzana con peras”.
Si el objetivo es inversión, prioriza demanda de alquiler y costes de comunidad bajos.
Si es vivienda familiar, prioriza colegios, ruido y luz.
Dónde ver listados actualizados: trabajamos con el partner independiente Versus Andorra.
3) Due diligence antes de ofertar
La verificación previa evita sustos y mejora tu negociación. Analizamos:
Registral y cargas
Titularidad, hipotecas, embargos, servidumbres, arrendamientos y si hay comunidad al día.
Urbanística y licencias
Obras realizadas, cédula de habitabilidad, afectaciones, normativa y si hay expedientes abiertos.
Técnica y eficiencia
Estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones, aislamiento, ventilación y vida útil de caldera/ACS.
Económica y de explotación
Cuotas de comunidad, derrama potencial, IBI/tributos, seguros y, si es inversión, rentabilidad esperada y vacancia.
Contexto de zona
Rotación, oferta nueva, ruidos, aparcamiento, accesos invernales y servicios reales.
4) Oferta inteligente y negociación
Con la due diligence preliminar en mano, define precio y condiciones:
Arras (importe, plazos, causas de resolución), mobiliario incluido, reparaciones previas y penalizaciones.
Apoya tu oferta con comparables, tasación y incidencias detectadas (palanca real de precio).
Clave: el poder de negociación no es “regatear”, es cuantificar riesgos y transformar hallazgos en condiciones o descuento.
5) Reserva/arras y calendario de hitos
Evita documentos ambiguos. El contrato debe reflejar precio final, importes a cuenta, fechas y qué aporta cada parte (certificados, cancelación de cargas, ITE, etc.).
Incluye un calendario con tasación (si hipoteca), cita de notaría, y pasos para suministros y seguro.
6) Financiación y documentación bancaria
Si vas a financiar, prepara con antelación identificación, ingresos, origen de fondos y datos de la propiedad.
Valora banca en Andorra y fuera; compara TAE, comisiones y cláusulas.
Con inversión, verifica ratio renta/hipoteca y escenarios de subida de tipos.
Calculadora de costes/ROI → /calculadoras/
7) Firma en notaría, registro y post-cierre
Revisión final de escritura, comprobación de pagos, cancelaciones y entrega de llaves. Después: cambios de suministros, alta de seguros y, si alquilas, contrato e inventario.
Costes habituales de compra
Presupuesta con sentido. En una operación estándar tendrás:
Impuestos y tasas de la transmisión.
Notaría y registro.
Tasación (si hay hipoteca).
Seguro de hogar, mantenimiento y comunidad.
Capex de entrada (pintura, pequeños ajustes, eficiencia).
Usa la herramienta y evita infrapresupuestar:
Documentación típica del comprador
DNI/Pasaporte y, si financias, pruebas de ingresos y origen de fondos. Para el cierre: contrato de arras, justificantes, certificados de comunidad y licencias/cédulas. Si compras como empresa, añade documentación societaria.
Cómo leer una ficha de propiedad
Antes de visitar, confirma:
M² útiles vs. construidos, orientación y eficiencia energética.
Gastos: comunidad, tributos, consumos estimados.
Riesgos a la vista (humedades, grietas, ruidos, obras en portal).
Pendientes: documentos sin aportar y plazos realistas.
Tiempos orientativos
Búsqueda + visitas: 2–6 semanas.
Due diligence + negociación: 1–3 semanas.
Firma y registro: 1–3 semanas (según financiación y agendas).
Errores que más cuestan dinero
Ofertar “a ojo” sin verificación previa.
Elegir zona sin medir accesos y ruido (pierdes valor de reventa).
Olvidar comunidad y posibles derrames.
No definir en arras penalizaciones y condiciones que te protejan.
Preguntas rápidas
¿Puedo reservar sin visita física?
Mejor no. Si es inevitable, condiciona a due diligence y visita posterior.
¿Qué hago si la tasación sale por debajo?
Reabre precio/condiciones o ajusta financiación y capex.
¿Podéis llevar todo el proceso?
Sí: búsqueda, due diligence, negociación, notaría y post-cierre.
¿Quieres comprar con seguridad y sin fricciones?
Te preparamos un plan de acción con hitos, plazos y documentos.
